Dernière mise à jour le 2 octobre 2023

Les avantages de la SCI

Tout d’abord, une SCI est une Société Civile Immobilière qui a pour activité la gestion d’immeubles, la mise en location d’immeubles ou encore la construction d’immeubles en vue de leur vente.

Elle doit être créée avec deux associés minimum. Concernant ses avantages, ils sont multiples :

  • Elle permet d’optimiser la trésorerie lorsqu’on possède une société d’exploitation
  • Si le résultat de l’exercice est négatif, c’est-à-dire que les charges sont supérieures aux investissements, le déficit est reportable
  • Pas de capital social minimum
  • Protection du patrimoine personnel, car la SCI a la personnalité morale, son patrimoine se distingue donc de ses associés.

Pour son imposition, elles sont décomposées en deux groupes : SCI opaque et SCI translucide. Elle a aussi des avantages fiscaux, une SCI relève en principe de l’impôt sur le revenu et des plus-values immobilières des particuliers. Toutefois, ils ont la possibilité d’être imposée à l’impôt sur les sociétés.

Les deux types de SCI ont des avantages et des inconvénients différents en fonction du projet et des besoins des associés.

Pour acheter à plusieurs un bien

Vous pouvez acheter un bien immobilier à plusieurs avec des amis, en couple ou bien en vous associant. En sachant, que vous ne pouvez pas vous acheter un bien pour votre usage personnel. La SCI permet plus de protection aux propriétaires, un associé ne pourra pas vendre sans l’accord des autres. La SCI est généralement utilisée dans le cadre d’investissement à long terme.

La SCI familiale est avantageuse, elle peut disposer de plusieurs biens immobiliers. Cela permet de transmettre le patrimoine familial dans des conditions bénéfiques.

La SCI de location, c’est la forme la plus utilisée, car elle permet l’acquisition et la location de biens immobiliers.

La SCI d’attribution, est destiné à construire des biens pour ensuite les diviser par fractions et attribuer celles-ci aux associés.

La société civile de construction-vente (SCCV), a pour but de réaliser une plus-value.

Pour passer à l’impôt sur les sociétés

Lors de la création de la société, les associés ont le choix d’opter pour l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. C’est l’option fiscale qui détermine la typologie de la SCI : IS ou non. A la création, par défaut la SCI sera translucide. Ils pourront opter pour l’IS à la création.

À savoir qu’il y a deux types de SCI :

  • SCI opaque, les bénéfices réalisés par la société sont imposés à l’impôt sur les sociétés (IS), Ils auront la possibilité d’amortir fiscalement le bien immobilier.
  • SCI translucide, contrairement à la SCI opaque, ce n’est pas la société qui est imposée mais les associés à titre personnel. L’imposition se fera sur la déclaration de ses associés

Les locaux à usage d’habitation ne sont pas soumis à TVA, sauf exceptions, les prestations-para hôtelières qui peut être soumis à TVA au taux de 10% si les conditions sont remplies.

En revanche, les locaux à usage professionnel peuvent être soumis à TVA au taux de 20% sur option.

Pour faire de la location meublée, l’option pour l’impôt sur les sociétés est obligatoire.

Pour faciliter la transmission

Effectivement, la SCI peut permettre de limiter le montant dû à l’État. Pour y parvenir, l’exonération des droits de mutation s’applique différemment selon qu’il s’agit d’une donation entre parents et enfants ou entre grands-parents et petits-enfants.

Par exemple, pour une donation entre parents et enfants, le donataire bénéficie d’une exonération des droits de mutation dans la limite de 100 000€ tous les 15 ans.

 

Les avantages sur la plus-value avec la SCI

Prenons l’exemple d’une SCI imposée à l’impôt sur le revenu, la quote-part de résultat de l’associé sera imposée à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Ils seront donc soumis à la CSG-CRDS, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2%. Les plus-values réalisées avec une cession d’immeuble ou des parts de la SCI seront soumises à la fiscalité des plus-values, ils ne payeront pas d’impôt ni de prélèvements sociaux partiellement au bout de cinq ans pour arriver à une exonération totale au bout de trente ans.

Concernant la cession de parts de SCI, l’imposition se fera au titre de la plus-value et acquittement de l’acquéreur d’un droit d’enregistrement.

Pour la cession de l’immeuble :

En effet, lorsque la SCI (Société Civile Immobilière) vend un immeuble dont elle est propriétaire, l’imposition de la plus-value réalisée dépend du régime fiscal auquel la société est soumise.

Si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), chaque associé sera imposé individuellement au titre de sa part de la plus-value immobilière. Chaque associé déclarera sa quote-part de la plus-value dans sa déclaration de revenus personnelle et sera soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu en vigueur.

En revanche, si la SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés (IS), le montant de la plus-value immobilière sera imputé au résultat de la société. Dans ce cas, il n’y a pas d’abattement ou d’exonération spécifique prévu, et la SCI sera soumise aux taux d’imposition de l’impôt sur les sociétés en vigueur. Les bénéfices imposables, y compris la plus-value immobilière, seront donc soumis à l’impôt sur les sociétés selon les taux et règles applicables.

Les conditions pour créer une SCI

Lors de l’établissement d’une société civile immobilière, plusieurs conditions doivent être remplies :

Tout d’abord, il est nécessaire d’avoir au moins deux associés, sans qu’il y ait de limite maximale. Pour devenir associé, il est impératif de faire un apport en capital. Il est important de souligner que chaque associé d’une société civile est responsable de manière illimitée des dettes, mais dans la proportion de ses parts sociales dans le capital social.

En ce qui concerne l’objet social de la société, il doit obligatoirement relever du domaine civil et immobilier, voici un exemple : “La Société a pour objet l’acquisition, l’administration, la gestion des biens immobiliers familiaux et de tout autre bien immobilier ainsi que la réalisation de toute opération financière, mobilière ou immobilière se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptible d’en favoriser la réalisation, à condition toutefois d’en respecter le caractère civil.”

Enfin, que la société civile immobilière opte pour une forme opaque ou translucide, il est impératif de suivre toutes les démarches liées à la création d’une entreprise, telles que la rédaction des statuts et le dépôt d’une annonce légale.

Les démarches pour créer une SCI

La création d’une SCI implique 4 étapes principales :

1. La première consiste à rédiger les statuts, c’est un document juridique qui définit les règles de fonctionnement de la société, ses objectifs, la répartition des parts entre les associés… Ils doivent être rédigés à l’écrit.

2. La deuxième étape consiste à disposer d’un capital social qui correspond à la somme apportée par les associés. Ce capital peut être en numéraire (argent) ou en nature (biens immobiliers). Les associés doivent ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI et y déposer le capital social.

3. La troisième étape est de publier une annonce légale de création de la SCI dans un journal habilité à recevoir les annonces légales. Cette annonce doit contenir des informations spécifiques telles que la dénomination sociale de la SCI, son siège social, son capital social, etc. Une attestation de parution de l’annonce légale sera délivrée par le journal, et celle-ci devra être jointe au dossier de création de la SCI.

4. La quatrième étape est de réaliser les formalités. Une fois les statuts rédigés, le capital déposé et l’annonce légale publiée, il est possible d’effectuer les formalités de création de la SCI en ligne. Ces formalités peuvent varier selon les pays et les juridictions. Il est donc important de se renseigner sur les démarches spécifiques requises dans votre pays. Les formalités peuvent inclure la constitution d’un dossier de création, la fourniture des documents requis (statuts, attestation de parution de l’annonce légale, etc.), ainsi que le paiement des frais de création.

Les inconvénients de la SCI

Nous allons voir qu’il y a également des inconvénients à créer une SCI, tels que :

La création de la SCI est complexe, il y a de nombreuses formalités à respecter comme la rédaction des statuts, remplir un Mo société civile et bien d’autres documents à remplir.

À savoir, que même si la SCI dispose de son propre patrimoine, les associés ne sont pas protégés. Ils ont une responsabilité illimitée, c’est-à-dire que s’ils ont des dettes, ils devront les payer. De plus, les associés entre eux ne sont pas solidaires. La responsabilité des associés reste proportionnelle à leur participation au capital social.

Tout au long de la détention de la SCI, il y a des obligations à respecter. En effet, si vous détenez un bien immobilier, cela entrainera plus formalités administratives, comptables et fiscales. Notamment, une déclaration de résultats doit être envoyée à l’administration fiscale tous les ans. La SCI doit tenir une comptabilité. De plus, les associés se verront convoquer une fois par an minimum à l’Assemblée Générale.

Pour créer une SCI, il faut qu’elles soient constituées de deux associés minimum. On ne peut pas créer une SCI avec un seul associé.

Sa création entraîne des frais supplémentaires dont on ne peut pas forcément prévoir. Par exemple, pour avoir le permis de construire, il faudra obligatoirement faire appel à un architecte.

 

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