Ce qu’il faut retenir
Objet et finalité
La SCCV est conçue pour une opération unique de construction-vente, tandis que la SAS s’adapte à des activités immobilières variées (achat-revente, gestion, promotion).Responsabilité des associés
En SCCV, la responsabilité est illimitée et proportionnelle aux parts, exposant le patrimoine personnel.
En SAS, elle est limitée aux apports, offrant une meilleure sécurité juridique et financière.Fiscalité et plus-values
La SCCV, soumise à l’impôt sur le revenu, permet de bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers.
La SAS, soumise à l’impôt sur les sociétés, autorise la déduction des amortissements, mais entraîne une double imposition potentielle en cas de distribution.Structure et ambitions
La SCCV se distingue par sa simplicité et sa durée limitée à un projet.
La SAS, plus structurée et évolutive, est idéale pour développer une activité immobilière pérenne ou attirer des investisseurs.
Pour vos projets immobiliers, le choix entre une Société Civile de Construction-Vente (SCCV) et une Société par Actions Simplifiée (SAS) est crucial. Ces deux structures présentent des différences fondamentales en termes de responsabilité, de fiscalité et de fonctionnement qui peuvent impacter significativement votre opération immobilière. Cet article vous aide à déterminer la structure la plus adaptée à vos besoins.
Définition et objet social : des finalités différentes
La SCCV : une structure dédiée à la construction-vente
La SCCV est une société civile spécifiquement créée pour la construction et la vente d’un bien immobilier. Son objet social est strictement limité à cette activité, ce qui en fait une structure parfaitement adaptée aux opérations ponctuelles de promotion immobilière.
La SCCV permet principalement :
- L’acquisition d’un terrain pour y construire des immeubles
- L’achat d’un immeuble pour le démolir et construire de nouvelles structures
- La conclusion d’un bail à construction
- La vente des biens construits
Bon à savoir : La SCCV ne peut pas être utilisée pour de la rénovation simple, ni pour conserver le bien construit en jouissance ou en propriété.
La SAS : une structure polyvalente
La SAS est une société commerciale beaucoup plus flexible dans son objet. Elle peut exercer diverses activités immobilières comme :
- L’achat-revente de biens immobiliers
- La construction-vente
- La gestion locative
- La prestation de services liés à l’immobilier
Cette polyvalence fait de la SAS un choix intéressant pour des projets immobiliers diversifiés ou évolutifs.
Caractéristiques juridiques : deux approches différentes
SCCV : simplicité et transparence
La SCCV requiert au minimum 2 associés, personnes physiques ou morales. Elle ne nécessite aucun capital social minimum et accepte tous types d’apports (numéraire, nature, industrie). Sa durée de vie est généralement limitée à la réalisation de l’opération immobilière.
Points clés de la SCCV :
- Formalisme juridique allégé
- Pas de commissaire aux comptes obligatoire (sauf seuils spécifiques)
- Dissolution automatique à la fin du projet
SAS : structure plus formalisée mais protectrice
La SAS nécessite également au minimum un associé (SASU) ou plusieurs. Comme la SCCV, elle ne requiert pas de capital minimum, mais ses règles de fonctionnement sont plus formalisées.
Points clés de la SAS :
- Grande liberté dans l’organisation des pouvoirs
- Possibilité de créer différentes catégories d’actions
- Fonctionnement plus structuré avec des organes de direction
- Existence potentiellement illimitée
Bon à savoir : La SAS offre une grande souplesse dans la rédaction des statuts, permettant d’adapter précisément la gouvernance à vos besoins.
Responsabilité des associés : un critère déterminant
SCCV : responsabilité illimitée
Dans une SCCV, les associés sont responsables indéfiniment des dettes sociales, proportionnellement à leur part dans le capital. Cette responsabilité étendue constitue un risque significatif pour le patrimoine personnel des associés.
SAS : responsabilité limitée aux apports
En SAS, la responsabilité des associés est strictement limitée à leurs apports. Cette protection du patrimoine personnel représente un avantage majeur, particulièrement pour les projets immobiliers comportant des risques financiers importants.
Fiscalité : des régimes fondamentalement différents
SCCV : transparence fiscale et IR obligatoire
La SCCV est caractérisée par sa transparence fiscale. Elle n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) et ne peut pas opter pour ce régime. Les bénéfices sont imposés directement chez les associés à l’impôt sur le revenu (IR) :
- Pour les associés personnes physiques : imposition dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou des plus-values des particuliers
- Pour les associés personnes morales : selon leur propre régime fiscal
Cette transparence fiscale évite la double imposition (société puis associés) et peut être avantageuse pour certains investisseurs.
SAS : soumission obligatoire à l’IS
La SAS est obligatoirement soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui implique :
- Imposition des bénéfices au taux de 25% (taux normal) ou 15% pour les PME sur les premiers 42 500€
- Double imposition en cas de distribution de dividendes (IS puis prélèvement forfaitaire unique de 30% pour les associés)
- Possibilité de déduire l’amortissement des immeubles (sauf terrain) pour réduire l’assiette imposable
Bon à savoir : En SAS, vous pouvez bénéficier d’un taux réduit d’IS à 19% sur les plus-values de cession de locaux professionnels transformés en logements dans les zones tendues.
Fiscalité des plus-values : des différences significatives
SCCV : régime favorable des plus-values immobilières
En SCCV, les plus-values peuvent bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec :
- Des abattements pour durée de détention
- Une exonération totale possible au-delà de 30 ans de détention
- Une imposition au taux de 19% + prélèvements sociaux de 17,2%
SAS : régime BIC moins avantageux
En SAS, les plus-values immobilières sont soumises au régime des bénéfices industriels et commerciaux :
- Pas d’abattement pour durée de détention
- Imposition au taux de l’IS (25% ou 15% selon les cas)
- Double imposition en cas de distribution aux associés
TVA et autres taxes : des similitudes
Les deux structures sont assujetties à la TVA pour leurs opérations de construction-vente :
- TVA à 20% sur les factures liées à la construction
- TVA à 20% sur la vente si l’immeuble a été achevé moins de 5 ans avant sa vente
- Exonération de TVA pour les immeubles achevés depuis plus de 5 ans
Bon à savoir : La SCCV comme la SAS peuvent récupérer la TVA payée sur les achats liés à la construction, ce qui constitue un avantage de trésorerie.
Avantages et inconvénients : synthèse comparative
Avantages de la SCCV
- Adaptée aux opérations ponctuelles de construction-vente
- Fiscalité transparente évitant la double imposition
- Formalisme allégé et souplesse de gestion
- Possibilité de bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers
Inconvénients de la SCCV
- Responsabilité illimitée des associés
- Objet social limité à la construction-vente
- Moins attractive pour les investisseurs institutionnels
- Impossibilité d’opter pour l’IS
Avantages de la SAS
- Responsabilité limitée aux apports
- Flexibilité dans l’objet social et les activités
- Structure attractive pour les investisseurs et les banques
- Possibilité de diversification des activités
Inconvénients de la SAS
- Fiscalité plus lourde avec double imposition potentielle
- Formalisme plus important
- Frais de fonctionnement plus élevés
- Régime des plus-values moins avantageux
Astuce importante : Pour combiner souplesse fiscale et protection juridique, il est fréquent de créer une SAS holding qui finance plusieurs SCCV dédiées à chaque opération. Ce montage optimise la gestion des risques, des flux de trésorerie et de la TVA.
Pour quel projet choisir quelle structure ?
Choisir la SCCV si :
- Vous réalisez une opération ponctuelle de construction-vente
- Vous souhaitez bénéficier d’une fiscalité optimisée pour les personnes physiques
- Vous privilégiez la simplicité administrative
- Votre projet comporte peu de risques financiers
Choisir la SAS si :
- Vous envisagez plusieurs projets immobiliers successifs
- Vous souhaitez protéger votre patrimoine personnel
- Vous comptez diversifier vos activités immobilières
- Vous recherchez des investisseurs externes ou des financements importants
Bon à savoir : Pour un projet de construction-vente unique, la SCCV est généralement plus adaptée, tandis que pour développer une activité immobilière sur le long terme, la SAS est souvent préférable.
Création et formalités : des processus similaires
Les étapes de création sont relativement similaires pour les deux structures :
- Rédaction des statuts (plus complexe pour la SAS)
- Dépôt du capital social
- Publication d’un avis dans un JAL
- Immatriculation de la société
La principale différence réside dans la complexité des statuts, plus élaborés pour une SAS que pour une SCCV.
Numbr accompagne aussi les professionnels de l’immobilier dans la gestion comptable et fiscale de leur activité.
Conclusion : faire le bon choix selon votre stratégie
Le choix entre SCCV et SAS doit s’appuyer sur une analyse approfondie de votre projet immobilier, de votre situation personnelle et de vos objectifs à long terme.
Si vous visez une opération unique avec une fiscalité optimisée, la SCCV sera généralement plus adaptée. Si vous souhaitez développer une activité pérenne avec une protection de votre patrimoine personnel, la SAS constituera un meilleur choix.
Dans tous les cas, il est recommandé de consulter un expert-comptable et un avocat spécialisé en droit immobilier avant de prendre votre décision, afin d’analyser précisément les implications juridiques, fiscales et financières de votre choix.
Article écrit par :
Caroline
